珠海市物業承接查驗辦法

第一章  總則

第一條  
        為規范物業承接查驗行為，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》《珠海經濟特區物業管理條例》《物業承接查驗辦法》等相關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條  
        物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明、依法有序以及保護業主共有財產的原則。
第三條  
        鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業服務的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。
第四條  
        市物業管理行政主管部門（以下簡稱市物業主管部門）負責指導和監督全市物業承接查驗工作。
        區物業管理行政主管部門（以下簡稱區物業主管部門）負責本轄區內物業承接查驗備案等監管工作。
第五條  
        新建物業的建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定所要交付的物業共有部分、共用設施設備的配置和建設標準。
        建設單位應當按照法律、法規、規章和規范性文件相關規定以及房屋買賣合同約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
第六條  
        新建物業的承接查驗是指建設單位將物業服務項目移交前期物業服務企業之前，前期物業服務企業代表全體業主與建設單位之間對物業的共有部分、共用設施設備進行檢查和驗收。
        非新建物業的承接查驗是指物業服務企業退出或者進入物業管理區域之前，與業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構之間對物業的共有部分、共用設施設備進行的檢查和驗收。 第七條  
        前期物業服務合同或者臨時管理規約應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共有部分、共用設施設備的事項作出約定。
第八條  
        新建物業的承接查驗應當具備以下條件：
        （一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；
        （二）道路名稱標志清楚，樓宇/棟號、戶號牌編號準確并經公安部門確認；
        （三）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱安裝獨立計量表具；
        （四）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施按照規劃設計要求建成；
        （五）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并符合規劃使用功能要求；
        （六）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書； 
        （七）物業服務用房按照規定標準落實到位，并達到投入使用條件。
        （八）實行分期開發的物業項目,同期內的公共設施設備及配套用房通過竣工驗收后，可以分期實施物業承接查驗；
        （九）物業使用、維護和管理相關技術資料完整齊全；
        （十） 建設單位依法選聘前期物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同；
        （十一）法律、法規、規章和規范性文件規定的其他條件。
第九條  
        建設單位應當在物業交付使用十五日前，與受聘物業服務企業完成新建物業的承接查驗工作。
第十條  
        新建物業的承接查驗主要依據下列文件：
        （一）房屋買賣合同；
        （二）臨時管理規約；
        （三）前期物業服務合同；
        （四）物業規劃設計方案；
        （五）建設單位移交的圖紙資料；
        （六）建設工程及相關配套設施、設備質量法規、政策、標準和規范。
         建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗事項。前期物業服務合同就物業承接查驗標準進行約定；沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以補充約定；不能達成補充協議的，按照國家、行業標準履行；沒有國家、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準執行。
第十一條  
        新建物業的承接查驗按照下列程序進行：
        （一）在物業竣工驗收合格、交付使用三十日前，建設單位應當書面通知物業服務企業，由物業服務企業對其擬承接的物業服務項目進行綜合性的物業承接查驗，確保物業服務項目達到規劃設計和使用要求；
        （二）物業服務企業與建設單位相關人員成立物業承接查驗小組，由物業承接查驗小組確定包括查驗內容、查驗方法和查驗人員等內容的物業承接查驗方案；
        （三）建設單位向物業服務企業移交有關圖紙資料及電子檔案；
        （四）物業承接查驗小組依據物業承接查驗方案查驗物業共有部分、共用設施設備，并記錄查驗結果；
        （五）物業服務企業將查驗結果書面通知建設單位；
        （六）建設單位解決物業承接查驗中發現的問題或者出具書面承諾確定解決問題的時間；
        （七）確認查驗結果；
        （八）簽訂物業承接查驗協議；
        （九）辦理物業服務項目交接手續；
        （十）辦理物業承接查驗備案。
第十二條  
        物業服務企業應當將物業共有部分、共用設施設備關于數量和質量不符合約定或者規劃設計、建筑安裝標準的情形進行記錄，并書面通知建設單位。建設單位應當及時解決問題，并組織物業服務企業復檢。
第十三條  
        建設單位應當自物業服務項目交接完成之日起三十日內，持下列資料向物業服務項目所在地的區物業主管部門申請備案：
        （一）前期物業服務合同；
        （二）臨時管理規約；
        （三）物業承接查驗協議；
        （四）建設單位移交資料清單；
        （五）物業承接查驗記錄；
        （六）交接記錄；
        （七）其他與物業承接查驗有關的資料。
        物業服務企業應當在完成物業承接查驗備案之日起五日內，將備案情況書面告知物業服務項目所在地的鎮人民政府或者街道辦事處，同時在物業管理區域顯著位置長期公示物業承接查驗情況。
第十四條  
        為保證新建物業承接查驗工作順利進行，受委托的物業服務企業前期介入時間一般不得少于三十日，前期介入費用的承擔方式由建設單位與物業服務企業雙方自行約定。
        物業承接查驗費用的承擔方式，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第十五條  
        建設單位應當在現場查驗十五日前，移交下列資料：
        （一）物業規劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業管理區域內道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料；
        （二）共用設施設備清單及其安裝、使用、維護保養和使用培訓等技術資料,包括消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證、設備使用說明書、設備安裝、調試報告和設備保修卡、保修協議等資料；
        （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
        （四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；